Nepremičnina je za večino ljudi največja naložba v življenju, za podjetja pa pogosto ključno premoženje. Posledice pravnega posla z nepremičnino so zato dolgoročne, napake pa drage in težko popravljive. Večino kasnejših sporov in nepotrebnih stroškov prepreči skrben pregled pravnega stanja nepremičnine, natančno pripravljena pogodba in premišljena izvedba plačila. Te ukrepe vam zagotovim, preden se zavežete in plačate. Če druga stranka svojih obveznosti ne izpolni, je posledica zaradi njih čim manjša.
Pri kupoprodajni pogodbi vas spremljam od začetka do konca. Najprej opravim pravni pregled nepremičnine. Sledijo priprava ali pregled predpogodbe in pogodbe, pogajanja z drugo stranko, varna izvedba plačila kupnine, izbris bremen in vpis v zemljiško knjigo. Pomagam tudi pri davčnih obveznostih, ki nastanejo ob prometu z nepremičnino.
Sodelovanje odvetnika je smiselno tudi pri pogodbah, ki se sklepajo v obliki notarskega zapisa. Notar mora biti do obeh strank nepristranski, odvetnik pa zastopa izključno vaše interese. Zato pogodbeno pozicijo oblikujem skupaj z vami, jo zastopam v pogajanjih ter do samega podpisa in zaključka transakcije.
Poleg posameznih transakcij svetujem pri zahtevnejših nepremičninskih poslih, kjer se nepremičninsko pravo prepleta s korporacijskim, finančnim in insolvenčnim pravom. Sem sodijo prenosi nepremičninskih portfeljev, nakupi družb, ki so lastnice nepremičnin, ter financiranje nakupov in projektov. Svetujem tudi pri reševanju problematičnih terjatev, zavarovanih s hipotekami, in pri odkupih tovrstnih terjatev.
Za stranko lahko pripravim paket storitev, prilagojen njenim potrebam: od enkratnega pregleda pogodbe do celovitega vodenja posla ali stalne podpore investitorjem in lastnikom več nepremičnin.
Svetujem in zastopam predvsem pri:
pravnem skrbnem pregledu nepremičnin: preverjanju zemljiškoknjižnega stanja, bremen, plomb in vpisov v kataster, gradbenih in uporabnih dovoljenj, namenske rabe ter predkupnih pravic,
pripravi in pregledu predpogodb ter prodajnih, darilnih in menjalnih pogodb za vse vrste nepremičnin,
varni izvedbi plačila kupnine prek fiduciarnega računa ali notarske hrambe, ureditvi are in izbrisu obstoječih hipotek,
davčnih vidikih prometa z nepremičninami: davku na promet nepremičnin oziroma DDV ter obdavčitvi dobička iz odsvojitve in dohodkov iz oddajanja nepremičnin, v sodelovanju z izkušenimi davčnimi svetovalci,
nakupu novogradenj in varstvu kupcev po ZVKSES,
gradbenem pravu: gradbenih pogodbah, napakah pri gradnji, jamčevanju za napake in solidnost gradnje ter bančnih garancijah,
prometu s kmetijskimi zemljišči in gozdovi ter postopkih odobritve pravnega posla pri upravni enoti,
nakupih nepremičnin s strani tujcev,
etažni lastnini: vzpostavitvi etažne lastnine, pravicah in obveznostih etažnih lastnikov, upravljanju večstanovanjskih stavb in sporih med etažnimi lastniki,
najemnih pogodbah za stanovanja in poslovne prostore, vključno z neposredno izvršljivimi najemnimi pogodbami v obliki notarskega zapisa, ter pri odpovedi najema in izpraznitvi,
služnostih in stavbni pravici,
zavarovanju terjatev s hipotekami,
prenosih nepremičninskih portfeljev in nakupih družb, ki so lastnice nepremičnin (share deal),
financiranju nakupov nepremičnin in nepremičninskih projektov ter prestrukturiranju problematičnih kreditov, zavarovanih s hipoteko na nepremičninah,
zemljiškoknjižnih postopkih: vknjižbah, predznambah, zaznambah, izbrisih bremen ter pritožbah in ugovorih v zemljiškoknjižnih zadevah,
sporih v zvezi z nepremičninami: lastninskih in izbrisnih tožbah, ugotovitvi lastninske pravice s priposestvovanjem, motenju posesti, delitvi solastnine, ureditvi meje, služnostih in sosedskih razmerjih.
Zato sem za vas prava izbira
Z nepremičninami se ukvarjam že od leta 2006, ko sem opravil strokovni izpit za nepremičninskega posrednika in pred diplomo delal na nepremičninskem trgu. Trg zato poznam tudi iz prakse, ne le iz predpisov. V skoraj 20 letih dela v odvetništvu, bančništvu, investicijskih skladih, notariatu in gospodarstvu sem nepremičninske posle spoznal z vseh strani: kot pravni svetovalec kupcev in prodajalcev, v banki pri hipotekarnih kreditih ter izterjavi terjatev, zavarovanih s hipoteko na nepremičninah, v notarski pisarni, kjer se sklepajo in izvršijo številne tovrstne pogodbe, in v investicijskih skladih pri nakupih nepremičninskih portfeljev in družb, ki so njihove lastnice. Redno pripravljam nepremičninske pogodbe, zato vem, katere podrobnosti v zemljiški knjigi in pogodbi so za varnost posla odločilne. Vsak dokument natančno pregledam, morebitne težave pa poskušam prepoznati in rešiti, preden nastanejo. Svetujem v slovenskem, angleškem in srbohrvaškem jeziku. Tujim kupcem in investitorjem lahko olajšam nakup nepremičnine v Sloveniji.
Kako poteka nakup nepremičnine z mojo pomočjo
- Prvi posvet. Na krajšem brezplačnem začetnem posvetu se pogovoriva o nepremičnini, vaših ciljih, rokih in načinu financiranja.
- Pravni pregled nepremičnine. Preverim zemljiškoknjižno stanje, bremena, plombe, kataster, dovoljenja, namensko rabo in predkupne pravice ter vas pisno opozorim na tveganja.
- Pogodba. Pripravim ali pregledam predpogodbo in pogodbo ter vodim pogajanja z drugo stranko, njenim odvetnikom ali posrednikom.
- Varno plačilo. Uredim plačilo kupnine prek fiduciarnega računa ali notarske hrambe, aro ter izbris obstoječih hipotek.
- Zaključek. Poskrbim za overitev podpisov, davčne obveznosti, vpis v zemljiško knjigo in izročitev nepremičnine.
Kaj prinesti na prvi posvet
- podatke o nepremičnini (identifikacijsko številko ali izpisek iz zemljiške knjige) ali oglas,
- osnutek predpogodbe ali pogodbe, če ste ga že prejeli od prodajalca, kupca ali posrednika,
- podatke o drugi stranki,
- podatke o načinu financiranja in morebitnem kreditu,
- dokumentacijo, ki jo že imate: dovoljenja, energetsko izkaznico, sklep o dedovanju ali prejšnjo pogodbo o pridobitvi.
Pogosta vprašanja
Kdaj postanem lastnik nepremičnine?
Lastninska pravica na nepremičnini se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Podpis pogodbe in plačilo kupnine še ne zadoščata, zato je pomembno, da so izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo.
Kdo plača davek na promet nepremičnin?
Davek na promet nepremičnin v višini 2 % praviloma plača prodajalec, stranki pa se lahko dogovorita, da ga plača kupec. Pri prometu, ki je obdavčen z DDV, se davek na promet nepremičnin ne plača.
Kaj je fiduciarni račun?
Kupnina se nakaže na poseben račun odvetnika ali notarja, ki jo prodajalcu izplača šele, ko so izpolnjeni dogovorjeni pogoji, na primer ko je izdano zemljiškoknjižno dovolilo in so izbrisane hipoteke. Tako sta zavarovana oba: kupec ne plača brez lastninske pravice, prodajalec pa ne izgubi nepremičnine brez plačila.
Ali potrebujem odvetnika, če pogodbo sestavi notar ali posrednik?
Notar mora biti nepristranski do obeh strank, posrednik pa ima interes, da se posel sklene. Odvetnik zastopa izključno vaše interese, zato je njegov pregled smiseln tudi takrat, ko pogodbo pripravi nekdo drug.
