Izvršba na nepremičnine: potek, prodaja in poplačilo upnikov

Upnik lahko v predlogu za izvršbo ali pozneje predlaga izvršbo na dolžnikovo nepremičnino. Postopek je dolg in formalen, vključuje cenitev, javno dražbo in razdelitev kupnine, zato ima tudi dolžnik v njem več možnosti, da izvršbo omili ali prepreči prodajo doma.

Predlog in hipoteka

Za odločanje je pristojno sodišče, na območju katerega je nepremičnina. Upnik nepremičnino označi z zemljiškoknjižnimi podatki (katastrska občina, številka parcele ali ID znak stavbe). Izvršbo je mogoče predlagati tudi na nepremičnino, ki je vpisana na drugo osebo ali sploh ni vpisana, s posebnimi koraki. S sklepom o izvršbi sodišče izvršbo zaznamuje v zemljiški knjigi in vpiše hipoteko, ki učinkuje tudi, če dolžnik nepremičnino pozneje proda ali podari.

Možnosti dolžnika

Dolžnik lahko predlaga, da se izvršba opravi z drugim sredstvom ali na drugo nepremičnino, če izkaže, da bo terjatev s tem poplačana, pri izvršbi na plačo pa le, če bo poplačana v enem letu. Rok je praviloma osem dni od prejema sklepa, pri stanovanju ali hiši, ki je dolžnikov dom, pa do izdaje odredbe o prodaji. Kadar je nepremičnina dolžnikov dom, sodišče pošlje sklep o izvršbi pristojnemu centru za socialno delo. Dolžnik lahko v 60 dneh od prejema sklepa, najpozneje do prve dražbe, predlaga, da v prodanem stanovanju še naprej prebiva kot najemnik, največ tri leta od prodaje.

Cenitev in prodaja

Upnik založi predujem, sodni cenilec opravi cenitev, stranke dajo pripombe, sodišče pa s sklepom ugotovi vrednost. Nova cenitev ni potrebna, če obstaja cenitev iz drugega sodnega postopka, ki ni starejša od dveh let, in je nihče ne izpodbija. Odredba o prodaji se objavi na sodni deski in portalu sodnedrazbe.si, skupaj s cenitvijo, med objavo in prodajo pa mora preteči najmanj 30 dni. Zainteresirani kupci si lahko nepremičnino ogledajo. Prodaja poteka na spletni javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb. Nepremičnine ne morejo kupiti dolžnik, sodnik, izvršitelj in druge osebe, ki sodelujejo pri prodaji. Predkupni upravičenci lahko nepremičnino kupijo po najvišji ponujeni ceni.

Poplačilo upnikov

Iz kupnine se najprej poplačajo stroški postopka, nato prednostne terjatve, kot so preživnine, nekatere terjatve delavcev in davki, nato terjatve po vrstnem redu pridobitve hipotek. Upnik, ki je predlagal izvršbo, ima lahko slabši vrstni red od banke s starejšo hipoteko. Terjatve je mogoče izpodbijati najpozneje na razdelitvenem naroku. Najemno razmerje se ob prodaji ne preneha, kupec pa lahko najem, sklenjen po vpisu zastavne pravice, odpove z enomesečnim rokom.

Časovnica postopka

1. PredlogDan 0

   Upnik predlaga izvršbo na nepremičnino.

2. Sklep o izvršbiPo preizkusu predloga

   Zaznamba izvršbe in vpis hipoteke v zemljiško knjigo.

3. Možnosti dolžnika8 dni oziroma do odredbe o prodaji; 60 dni

   Predlog za drugo izvršilno sredstvo; predlog za najem prodanega doma.

4. CenitevVeč mesecev

   Upnik založi predujem, cenilec oceni nepremičnino, sodišče izda sklep o ugotovitvi vrednosti.

5. Odredba o prodajiNajmanj 30 dni pred prodajo

   Objava na sodni deski in sodnedrazbe.si, ogledi.

6. VarščinaNajpozneje 3 delovne dni pred dražbo

   Kupci položijo desetino ugotovljene vrednosti.

7. Prva dražbaPo pravnomočnosti sklepov

   Izklicna cena najmanj 70 % vrednosti.

8. Druga dražbaPredlog v 6 mesecih po prvi dražbi

   Na predlog upnika, izklicna cena najmanj 50 % vrednosti; brez prodaje se izvršba ustavi.

9. Domik in kupninaPo dražbi

   Sklep o domiku, kupec plača kupnino v roku iz odredbe.

10. IzročitevPo plačilu kupnine

    Sklep o izročitvi, vpis kupca v zemljiško knjigo, izbris bremen.

11. RazdelitevPo prodaji

    Razdelitveni narok in sklep o poplačilu upnikov.

Pogosta vprašanja

Kako vam lahko pomagam

Upnikom pripravim predlog za izvršbo na nepremičnino, dolžnikom pa predlog za drugo izvršilno sredstvo, ugovor zoper cenitev in predlog za najem prodanega doma. Za posvet se lahko obrnete name.

Pravna podlaga: Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), določbe o izvršbi na nepremičnine.

Več o tem področju: Izterjava in izvršba

Uroš Verbovšek, odvetnik

Prispevek je splošne informativne narave in ne pomeni pravnega nasveta za konkretno zadevo.